照明母線一直被模仿從未被超越產(chǎn)品特點(diǎn)

● 防護(hù)等級(jí)IP68，具有優(yōu)良的氣密性和水密性
● 耐壓達(dá)到5000V以上
● 短路容量大
● 整體絕緣，確保使用
● 電壓降小，損耗低
● 機(jī)械強(qiáng)度高，可承受6焦耳的沖擊力
● 外形尺寸小
● 不存在電腐蝕，無(wú)迷流
● 抗化學(xué)品腐蝕
● 抗**侵蝕，抗動(dòng)物、昆蟲咬嚼
● 抗紫外線
● 自熄性絕緣材料
● 防火等級(jí)F120
● 耐火：950℃／90min
● 防爆性能良好
● 無(wú)煙囪效應(yīng)
● 可在全天候環(huán)境中使用
1可在人能短暫停留的環(huán)境中長(zhǎng)期使用
2 不受海拔高度限制
3 可在戶內(nèi)、外高污染等級(jí)4(*)的環(huán)境中長(zhǎng)期使用
4可在有爆炸或火災(zāi)危險(xiǎn)的場(chǎng)所使用
● 安裝簡(jiǎn)便
● 免維護(hù)
● 規(guī)格范圍廣：100A～8000A
● 可提供特殊終端單元 

照明母線一直被模仿從未被超越主要性能 

■ FSMC的耐火性能
采用無(wú)毒、阻燃絕緣材料，確保;符合GB/T12666.6-1990A類特性，維持線路完整性90分鐘以上；
外殼防護(hù)等級(jí)IP68，能經(jīng)受消防龍頭噴水，確保母線槽不短路；
正常環(huán)境中使用有良好的散熱功能。

■ FSMC的絕緣性能
常溫下每節(jié)母線槽絕緣電阻不低于1000MΩ；
環(huán)境溫度在100℃的情況下每節(jié)母線槽絕緣電阻不低于200MΩ。

■ FSMC的耐腐性能
無(wú)金屬外殼，抗各種化學(xué)品腐蝕。 

■ FSMC的耐水性能
外殼防護(hù)等級(jí)IP68(*)，可長(zhǎng)期在水中工作；可在電纜溝內(nèi)使用。甚至埋地敷設(shè)。
■ FSMC的機(jī)械性能
能承受6焦耳的機(jī)械沖擊；低溫－50℃環(huán)境下長(zhǎng)期使用不開(kāi)裂。
■ FSMC的性能
不存在空氣間隙，無(wú)煙囪效應(yīng)；母線毛刺或過(guò)載不會(huì)引起短路。 

照明母線一直被模仿從未被超越產(chǎn)品介紹

■ 用途
        FSMC全封閉樹(shù)脂澆注母線槽系統(tǒng)額定電流1 00 A~8000A，外殼防護(hù)等級(jí)達(dá)到IP68。 FSMC母線槽不僅耐火，而且耐水、耐腐，可確保電源不中斷，因此能廣泛應(yīng)用于不能停電的重要工程、涉及生命的公共設(shè)施工程、救火困難的高層建筑、存在爆炸危險(xiǎn)的場(chǎng)所等。FSMC全封閉樹(shù)脂澆注母線槽系統(tǒng)防護(hù)等級(jí)高、性強(qiáng)，設(shè)計(jì)、安裝簡(jiǎn)便，基本免維護(hù)。
■ 結(jié)構(gòu)
        FSMC全封閉樹(shù)脂澆注母線槽系統(tǒng)，采用特殊配方的復(fù)合樹(shù)脂和定量特選的混合材料相混合，制成高性能的絕緣材料FSMC-M28，將銅或鋁母線直接澆注密封。絕緣材料FSMC-M28不含鹵素，阻燃且不會(huì)釋放出有毒氣體；無(wú)金屬外殼，在有迷流的環(huán)境中工作，不會(huì)發(fā)生外殼電腐蝕的現(xiàn)象；全天候產(chǎn)品，可長(zhǎng)期在零下40℃的環(huán)境中工作，絕緣樹(shù)脂不開(kāi)裂；優(yōu)良的耐水性能，可在水中長(zhǎng)期工作，也可埋地敷設(shè)；A級(jí)耐火性，可在950～1000℃的火焰中工作90min以上，保持線路不中斷；可在有爆炸危險(xiǎn)、有腐蝕性液體的環(huán)境中長(zhǎng)期工作；所采用的絕緣材料FSMC-M28，高溫時(shí)仍能保持良好的絕緣性。FSMC母線并具有很高的機(jī)械強(qiáng)度，能承受6焦耳的機(jī)械沖擊。
■ 導(dǎo)體
        導(dǎo)體截面為矩形并帶圓角，采用優(yōu)越電解銅ETP99.9%，符合GB5585.2-1985/GB/T467-1997標(biāo)準(zhǔn)。FSMC全封閉樹(shù)脂澆注母線槽提供兩種標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品：3相4線3P/百分之一百N或3相5線3P/百分之一百N/百分之一百PE根據(jù)客戶要求，我們可以提供200%的N相導(dǎo)體。其它特殊形式導(dǎo)體及直流應(yīng)用也能提供，具體情況與我們的技術(shù)部門聯(lián)系。
■ 連接
        兩段母線間的機(jī)械及電氣連接通過(guò)雙面接觸的特殊連接器來(lái)完成。采用先進(jìn)的高強(qiáng)力矩螺栓，將兩段母線連接，并保證足夠的接觸面積和可靠的電氣連接。然后對(duì)連接完成的接頭單元澆注高性能絕緣材料FSMC-M28使母線達(dá)到防松和絕緣的雙重目的。
FSMC全封閉樹(shù)脂澆注母線槽系統(tǒng)（包括接頭在內(nèi)）能達(dá)到IP68防護(hù)等級(jí)。在高強(qiáng)力矩螺栓的扭緊力未達(dá)到預(yù)先設(shè)定力矩時(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)拒絕安裝。
■ 分接單元
        我們能在母線任何位置提供分接輸出單元，分接箱的額定電流從125A～1250A，并能根據(jù)要求安裝保險(xiǎn)絲、開(kāi)關(guān)及斷路器等。防護(hù)等級(jí)達(dá)到IP67/68。

■ 支撐件
        根據(jù)FSMC全封閉樹(shù)脂澆注母線槽系統(tǒng)不同的安裝環(huán)境，我們會(huì)提供相應(yīng)的安裝支撐件。在一般情況下，我們建議每1.5米安裝一個(gè)支撐件。
■ 結(jié)構(gòu)單元
        根據(jù)客戶的要求，我們能提供各種適應(yīng)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)單元。 

■ 優(yōu)點(diǎn)
1 大電流容量： 標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品額定電流600A-5000A。
2 低電壓降：選用優(yōu)越導(dǎo)電材料制造及適當(dāng)排列，具有較低的阻抗值  

及電壓降。
3 高短路強(qiáng)度：匯流排導(dǎo)體間及外部應(yīng)用環(huán)氧樹(shù)脂絕緣系統(tǒng)，具有耐  

高短路強(qiáng)度之機(jī)械沖擊特性及高耐熱能力。
4 高耐火性：由于選用具難燃性及自熄性材料，耐火等級(jí)符合UL94V0或IEC331相關(guān)要求。

5 高防護(hù)等級(jí)：防火及防塵特性符合防護(hù)等級(jí)IP68之要求。
6 高信賴度：以高可靠度之設(shè)計(jì)選用優(yōu)越原料及配合先進(jìn)制程，在正

常使用條件下具有高信賴度及壽命特長(zhǎng)之優(yōu)點(diǎn)。
7 型小量輕及外貌優(yōu)美：模鑄外殼上下被覆鋁質(zhì)護(hù)套可取代接地導(dǎo)體

作為接地之用，以減輕重量，及縮小體積，并增加美觀。
8 安裝容易免保養(yǎng)：因模鑄外殼上下被覆鋁質(zhì)護(hù)套可避免搬運(yùn)時(shí)之碰

裝損傷，而段間相接采用快速接法，無(wú)須使用特殊工具，安裝容易，

并可隨指示確認(rèn)已接續(xù)完成，在正常運(yùn)轉(zhuǎn)條件下幾乎免保養(yǎng)。
9 系統(tǒng)設(shè)變彈性佳：匯流排因采用特殊接頭及插入式配件，拆解容易

且不傷元件，在配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)變更時(shí)可彈性配合其調(diào)整及變動(dòng)。

■標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)單元

■照明母線一直被模仿從未被超越技術(shù)參數(shù)

照明母線一直被模仿從未被超越照明母線槽介紹

       YZM系列照明母線槽是我公司在吸取國(guó)外同類產(chǎn)品先進(jìn)技術(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國(guó)的具體情況而自主研制成功的新產(chǎn)品。YZM系列照明母線槽的試制成功，是我國(guó)建筑行業(yè)照明配電系列的一項(xiàng)重大技術(shù)突破，給廣大用戶提供了一種全新的供電照明系統(tǒng)，具有安裝快捷、美觀、使用靈活、供電可靠等優(yōu)點(diǎn)。 

規(guī)格型號(hào)及電氣特性

注：照明母線槽各相之間及相導(dǎo)體與接地端子之間的絕緣電阻≥40M
介電強(qiáng)度：照明母線槽正常使用條件下，各相導(dǎo)體之間，以及帶電部件與外殼之間能耐受試驗(yàn)電壓為2500V，歷時(shí)1min的耐壓試驗(yàn)，無(wú)擊穿或產(chǎn)生閃烙現(xiàn)象。 

適用范圍

      YZM系列照明母線槽主要用于照明輸電系統(tǒng)。尤其是大型商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)候機(jī)室、現(xiàn)代化辦公室、地下停車庫(kù)、隧道及工業(yè)廠房等大開(kāi)間場(chǎng)所的照明用電系統(tǒng)。 

產(chǎn)品使用環(huán)境條件

1、周圍空氣溫度不高于40℃，并且在24小時(shí)內(nèi)測(cè)得的溫度評(píng)價(jià)值不高于35℃，周圍空氣溫度的下限為-25℃。 

2、海拔高度：安裝場(chǎng)所的海拔高度不超過(guò)2000米。 

3、污染等級(jí)：不超過(guò)GB/T1408.1中的2級(jí)規(guī)定。 

4、大氣條件：空氣清潔，其相對(duì)濕度在高溫對(duì)40℃時(shí)不超過(guò)50%，在溫度較低時(shí)，允許有較高的相對(duì)濕度。例如20℃時(shí)為90℃，因溫度變化而偶然出現(xiàn)的凝露要給于注意。

▲注意：YZM系列照明母線槽不能露天安裝使用，不能日曬雨淋；也不能在有酸性等腐蝕性氣體嚴(yán)重的場(chǎng)所使用。

 結(jié)構(gòu)介紹

直構(gòu)件（照明母線槽主體）

直構(gòu)件三種規(guī)格：16A、25A、40A。YZM-16EA403、YZM-25EA403、YZM-40EA403組成照明母線的主體。用于供電、支承和供電給照明燈具和插座盒。內(nèi)置4芯絕緣線排。標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)度1M、2M、3M，也可以按用戶要求制作非標(biāo)長(zhǎng)度。

照明母線槽主體：

1、直構(gòu)件外殼，由熱鍍鋅鋼板一次拉制成型，成為照明母線槽骨架載體，外殼兼具接地保護(hù)導(dǎo)體PE線功能。 

2、四根銅導(dǎo)體的扁平電纜排。 

3、節(jié)距一米的支路連接插座（標(biāo)準(zhǔn)型）非標(biāo)按用戶要求。 

4、連接插座，確保母線槽內(nèi)導(dǎo)體的同時(shí)自動(dòng)連接。觸頭為彈**夾式，避免了對(duì)塑料件的應(yīng)力作用。 

5、直構(gòu)件左端頭，機(jī)械鎖緊和夾持裝置，可保證兩個(gè)構(gòu)件組裝的剛性。兩個(gè)直構(gòu)件可快捷的組裝。保護(hù)導(dǎo)體（外殼）的電氣連續(xù)性是自動(dòng)保證的。擰緊一只鎖緊螺釘，就可以完成組裝工序。所有的絕緣材料和塑料配件阻燃性和絕緣性良好。 

電源盒和末端封套

       左電源盒用于電纜給照明母線槽供電；右電源盒用于照明母線槽輸電給其它線路，也可從右邊電纜供電給照明母線槽。兩種電源盒均在直構(gòu)件的端頭，由彈簧栓鎖緊裝配，均帶有10mm2電線的接線端子和密封蓋。 

1、左電源盒：YZM-40AA4（40A） 2、右電源盒：YZM-40SL4（40A） 3、左末端套：YZM-40FA2 4、右末端套：YZM-40FL2

結(jié)構(gòu)性能

1、 外殼為擠壓成型，采用卡軌式鋁合金型材組成，具有體積小、重量輕、強(qiáng)度大，外觀美觀、耐用等優(yōu)點(diǎn)，適用于各種場(chǎng)所的日光燈、汞燈及其它照明器材的供配電用，也可應(yīng)用于大跨距現(xiàn)場(chǎng)安裝施工。 

2、 可配置成三相四線制、三相五線制等。 

3、 采用標(biāo)準(zhǔn)配置的兩孔、三孔等多孔插頭饋電，引線、方便。 

結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

1、照明型母線槽外殼采用軌道式鋁合金型材，裝配簡(jiǎn)單快捷，外形美觀。 

2、所有電流等級(jí)母線槽采用同一規(guī)格外殼，連接處采用標(biāo)準(zhǔn)連接端子，通用性好。 

3、利用絕緣件支承并隔開(kāi)絕緣導(dǎo)線，用電可靠。 

4、采用通用的兩孔、三孔插座，引出分支電源方便、快捷。 

5、插座設(shè)置有利于三相負(fù)載均衡。 

6、提供各種現(xiàn)場(chǎng)安裝方式，用戶可根據(jù)需要靈活使用。 

技術(shù)參數(shù)

CMC插接式母線槽、插接母線槽、插接式封閉母線槽、封閉式插接母線槽

插接式母線槽

       插接式母線槽系列，供工頻額定電壓380/220伏配電系統(tǒng)中用，其額定電流為100A、250A、400A、630A、800A、1000A、1250A、1600A、2000A、2500A、3150A、4000A、5000A等。

產(chǎn)品概述

        插接式母線槽作為一種新型配電導(dǎo)線應(yīng)運(yùn)而生，與傳統(tǒng)的電纜相比，在大電流輸送時(shí)充分體現(xiàn)出它的優(yōu)越性，同時(shí)由于采用了新技術(shù)、新工藝，大降低的母線槽兩端部連接處及分線口插接處的接觸電阻和溫升，并在母線槽中使用了高質(zhì)量的絕緣材料，從而提高了母線槽的可靠性，使整個(gè)系統(tǒng)更加完善。該系列插接式母線槽，特別適用于高層建筑，多層工業(yè)廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房，機(jī)床密集的車間，產(chǎn)品工藝多變的車間，老車間的改造、實(shí)驗(yàn)室、展覽館、體育場(chǎng)等場(chǎng)所，作店里饋電及配電之用，特點(diǎn)具有系列配套，商品性生產(chǎn)，體積小容量大，設(shè)計(jì)施工周期短，裝拆方便，可靠，使用壽命長(zhǎng)。 

使用條件

1、安裝場(chǎng)地海拔高度不超過(guò)2000米。 

2、周圍空氣相對(duì)溫度不大于90% 

3、周圍介質(zhì)溫度不高于+40℃，不低于-25℃，在24小時(shí)內(nèi)其平均溫度不超過(guò)+35℃ 

4、無(wú)爆炸危險(xiǎn)的介質(zhì)中，且介質(zhì)中無(wú)足以腐蝕金屬和破壞絕緣的氣體與塵埃。 

5、沒(méi)有雨雪侵襲的地方。（如不能滿足可特殊訂制） 

6、TH型母線除上述條件下正常工作外，還適應(yīng)空氣相對(duì)溫度不大于95%和有凝露、有霉菌的地方工作。 

產(chǎn)品特點(diǎn)

       1、母線槽分接方便：所謂插接式母線槽，就是它利用插接的方式把主干線的電源分接到支線去，因此分接十分方便。預(yù)制分支電纜其缺點(diǎn)是要向工廠定制；其分支連接方式采用開(kāi)口的“C”型抱箍，時(shí)間一久，能否保證緊箍力？加上每一個(gè)分支頭的價(jià)格不菲，因此預(yù)制分支電纜至今應(yīng)用面仍不廣。任何一個(gè)樓面需要切斷電源，母線槽無(wú)須斷電，只要在空載的情況下，取下母線槽的插接箱即可。但要切斷預(yù)制分支電纜的分支電源，在帶電的情況下操作是十分危險(xiǎn)的。 

       2、母線槽過(guò)載能力強(qiáng)：母線槽過(guò)載能力強(qiáng)，取決于它用的絕緣材料工作溫度高，母線槽用的絕緣材料過(guò)支采用工作溫度為105℃的材料，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)出工作溫度為140℃以上的輻射交聯(lián)阻燃纏繞帶（PER）和輻射交聯(lián)聚烴熱收縮管。而電纜所用的絕緣材料常期工作溫度一般為95℃和105℃，因此母線槽的過(guò)載能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于電纜。 

       3、母線槽能防止過(guò)載失火：2000年8月27日，多災(zāi)多難的俄羅斯的莫斯科奧斯坦金諾電視塔——世界**、歐洲第1高樓燃起沖天大火。其原因是電纜過(guò)載引起的；寶鋼三只轉(zhuǎn)爐停產(chǎn)，也是電纜失火引起。普通電纜的絕緣層和外皮會(huì)燃燒，阻燃電纜在火焰下也會(huì)燃燒，只有在火焰離開(kāi)后才不燃燒，耐火電纜不會(huì)燃燒，但價(jià)格昂貴，只有消防等不準(zhǔn)停電的電源才用耐火電纜。母線槽外殼是鋼制的，不會(huì)燃燒，即使銅排的絕緣材料發(fā)生燃燒，火苗也不會(huì)竄到母線槽外面。 

       4、母線槽散熱性能好：電纜的絕緣材料（芯線絕緣和外皮絕緣）既是絕緣材料，又是隔熱材料，因此電力電纜在橋架內(nèi)敷設(shè)時(shí)，多允許敷設(shè)2層，其原因日考慮散熱。母線槽利用空氣傳導(dǎo)散熱，并通過(guò)緊密接觸的鋼制外殼，把熱量散發(fā)出去，因此它的散熱性能和電纜相比，電纜散熱性能可見(jiàn)一斑了。

        5、母線槽維護(hù)方便：母線槽幾乎不必維護(hù)，日常維護(hù)通常是測(cè)量外殼和穿芯螺栓的溫升、進(jìn)線箱的接頭溫升等，穿芯螺栓若采用4.8級(jí)，則需要定期緊固，若采用8.8級(jí)的高強(qiáng)螺栓則不必定期堅(jiān)固。 

主要技術(shù)參數(shù)

 注：上表中所給出的技術(shù)參數(shù)為部分插接式母線槽的參數(shù)，其他型號(hào)規(guī)格的插接式母線槽的參數(shù)這里不再一一列出，咨詢具體詳細(xì)參數(shù)請(qǐng)致電我公司業(yè)務(wù)或技術(shù)部！

★可根據(jù)用戶需要而設(shè)計(jì)制造特殊型號(hào)規(guī)格的母線槽。 

鋁合金母線槽垂直彎：

鋁合金插接式母線槽：

銅管現(xiàn)場(chǎng)圖片

開(kāi)發(fā)商裁員縮編"活下去"：恒大富力內(nèi)部發(fā)文停止招聘

“我年初給董事長(zhǎng)的建議是規(guī)模優(yōu)先、兼顧利潤(rùn)，不過(guò)現(xiàn)在情況有變化，我們已經(jīng)調(diào)整為規(guī)模與利潤(rùn)并舉。”一位上市房企高管告訴財(cái)經(jīng)記者。

從年初的規(guī)模論，到如今的?，F(xiàn)金流和利潤(rùn)，大部分房企今年的策略發(fā)生了許多改變。“去年很焦慮，今年更焦慮，公司正在不斷調(diào)整和修正戰(zhàn)略規(guī)劃。”一位TOP30房企高管告訴記者。

焦慮背后，是房企面臨融資難、回款難、銷售難等多種問(wèn)題，以往一房難求現(xiàn)象正在淡出人們視線，取而代之的是巨大的營(yíng)銷和回款壓力。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)里主要的參與者，房地產(chǎn)企業(yè)所承受的壓力正如同幽靈般慢慢露出崢嶸，而這極有可能只是考驗(yàn)的開(kāi)始。為了提前準(zhǔn)備過(guò)冬裝備，開(kāi)發(fā)商在加緊出貨回籠資金的同時(shí)，也開(kāi)啟了一個(gè)內(nèi)部管理優(yōu)化的新周期。

擴(kuò)張型戰(zhàn)略之后，將是防守型管理措施逐步走向前臺(tái)。

人員收縮

“我們今年還在增加校園招聘指標(biāo)，但是大部分房企都在縮減或者保持之前的招聘指標(biāo)。”一位閩系房企副總裁告訴記者。

剛剛開(kāi)始的校園招聘季，每家房企都開(kāi)始在各大高校宣講，看起來(lái)一如既往，但是“盛況之下”需求實(shí)則不如之前幾年旺盛。

“我們校園招聘的指標(biāo)和之前一樣，但是今年實(shí)際的錄取我們要看生源質(zhì)量。”一位上市房企人力資源中心總經(jīng)理告訴記者。

事實(shí)上，縱然很多房企保持同樣的招聘指標(biāo)，但是隨著房企規(guī)模的擴(kuò)大，以及人員流失，房企也在悄然縮減自己的人員成本。

作為資金密集型行業(yè)，房企的人力成本一直不是其主要成本，因此助長(zhǎng)了這幾年地產(chǎn)行業(yè)薪資的快速增長(zhǎng)。但是隨著調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，各大房企都開(kāi)始問(wèn)管理要效益。

“以前的粗放發(fā)展是一個(gè)英雄帶著一群傻子都可以做好，現(xiàn)在要一個(gè)超級(jí)英雄帶著一群英雄才可以做好。”弘陽(yáng)集團(tuán)執(zhí)行總裁張良告訴記者。

房地產(chǎn)向管理要效益的時(shí)代來(lái)臨，人均產(chǎn)能成為每家公司都要關(guān)注的點(diǎn)，人員的冗余將影響成本，因此地產(chǎn)公司都開(kāi)始嚴(yán)進(jìn)寬出。

近期，恒大內(nèi)部就發(fā)文停止招聘工作，并開(kāi)始精兵簡(jiǎn)政，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，進(jìn)一步縮減編制。無(wú)獨(dú)有偶，富力地產(chǎn)內(nèi)部發(fā)文，停止招聘，并開(kāi)始進(jìn)一步梳理人員結(jié)構(gòu)。此前，綠地、華夏幸福已經(jīng)進(jìn)行過(guò)人員優(yōu)化調(diào)整，希望借此降低人力成本。

“現(xiàn)在項(xiàng)目多的公司給的薪資都開(kāi)始下降，因?yàn)榉凑腥藖?lái)做。項(xiàng)目少的公司可以給到不錯(cuò)薪資，但是就不知道可以做多久。”一位TOP5房企投資負(fù)責(zé)人呂春航（化名）告訴記者。

今年早些時(shí)候，呂春航每天接到獵頭電話不下十個(gè)，而如今隨著土地投資熱度降低，呂春航每天接到獵頭的電話也明顯少了。

“翻來(lái)覆去都是那幾家。很多公司都把投資條口的人減配了，沒(méi)有那么多地可以拿。”呂春航說(shuō)。

事實(shí)上，現(xiàn)金流緊張制約著房企的發(fā)展，有房企甚至近某個(gè)月的工資都是通過(guò)短期借款才得以發(fā)放。

“因?yàn)樾蝿?shì)嚴(yán)峻，有家房企城市副總以上的高管，開(kāi)始六折發(fā)放工資，而這家房企在此前剛剛進(jìn)行過(guò)調(diào)整，把投資條線的一些員工優(yōu)化掉。”一位業(yè)內(nèi)**高管告訴記者。

曾經(jīng)風(fēng)光的地產(chǎn)人，如今面臨巨大壓力。行業(yè)**在即，首先淘汰的還不是房企，而是一些地產(chǎn)人。

組織架構(gòu)優(yōu)化

今年8月，華夏幸福因戰(zhàn)略收縮，天津事業(yè)部就地解散。對(duì)此華夏幸?；貞?yīng)，公司根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化，對(duì)公司戰(zhàn)略進(jìn)行了重新審視和梳理，對(duì)組織和布局做了局部的調(diào)整和優(yōu)化。

“現(xiàn)在已經(jīng)到了向管理要效應(yīng)的時(shí)代，無(wú)論主動(dòng)被動(dòng)，房企都在加強(qiáng)自己的內(nèi)部管理能力建設(shè)。”張良說(shuō)。

財(cái)經(jīng)記者從多家房企了解到，房企的很多改革換擋，都緣于今年7月的頂層政策。7月31日，中央召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

隨后，各家房企都開(kāi)始意識(shí)到，此前的瘋狂擴(kuò)張將不適應(yīng)未來(lái)的精細(xì)化發(fā)展之路。“以前是市場(chǎng)足夠大，大家都可以吃?，F(xiàn)在是市場(chǎng)規(guī)模一定，那未來(lái)必然是你死我活。”張良說(shuō)。

以弘陽(yáng)為例，就在投、融、管、退、產(chǎn)品五個(gè)維度進(jìn)行優(yōu)化管理。

“投資要慎重，基于現(xiàn)金流來(lái)尋找投資周期。融資能力要加強(qiáng)，房地產(chǎn)是類金融行業(yè)，沒(méi)有融資什么都沒(méi)辦法進(jìn)行。管理模式要優(yōu)化，學(xué)習(xí)先進(jìn)制造業(yè)降低庫(kù)存。銷售（指‘退’）要狠抓，有了銷售和回款，才能帶來(lái)下一步發(fā)展。后是產(chǎn)品，未來(lái)是產(chǎn)品時(shí)代，在同樣的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者會(huì)比較產(chǎn)品好壞，好的產(chǎn)品才能帶來(lái)發(fā)展。”張良說(shuō)。

比如管理，張良先抓好各個(gè)條線的頭部力量，引入頭部的經(jīng)理人，帶動(dòng)整個(gè)條線的改革。并希望“組織細(xì)胞化”，給每個(gè)城市公司配置運(yùn)營(yíng)部門，建議運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)體系，才能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中保持可持續(xù)發(fā)展能力。

標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營(yíng)能力加強(qiáng)是每個(gè)房企都注意到的問(wèn)題。

“運(yùn)營(yíng)是提高效率的手段，基本每家房企都在不斷提高運(yùn)營(yíng)效率，有了大運(yùn)營(yíng)部門協(xié)調(diào)，配合大數(shù)據(jù)，才可以打通我們的所有業(yè)務(wù)，形成協(xié)同。”張良說(shuō)。

目前，大部分房企都采取的是3級(jí)業(yè)務(wù)架構(gòu)模式，集團(tuán)、城市、項(xiàng)目，隨著規(guī)模擴(kuò)大，很多變成了集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目。為了加強(qiáng)管理和減少成本，很多公司項(xiàng)目總同時(shí)負(fù)責(zé)幾個(gè)項(xiàng)目，或者將集團(tuán)平臺(tái)優(yōu)化，人才釋放到地方公司，進(jìn)一步提高效率。

事實(shí)上，向管理要效應(yīng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。“很多企業(yè)此前負(fù)債過(guò)高，這一輪的調(diào)控將制約這些企業(yè)發(fā)展，還有些企業(yè)因?yàn)樨?fù)債過(guò)高，可能出現(xiàn)掉隊(duì)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)而言，將出現(xiàn)新一輪**。”上述高管說(shuō)。

土地投資減少

“有家比較激進(jìn)的房企要求他們的高管自己去銀行融資，來(lái)補(bǔ)貼自己企業(yè)的現(xiàn)金流。”一位業(yè)內(nèi)高管告訴記者。

現(xiàn)金流緊張，同樣制約了企業(yè)的拿地，從目前觀察的情況看，土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行周期，流拍情況不斷增加。

“很多政府也在找我們談，希望我們托底，害怕土地賣不出去。”呂春航說(shuō)。

而這個(gè)時(shí)候，誰(shuí)持有現(xiàn)金，誰(shuí)有較低的財(cái)務(wù)，誰(shuí)就把握了主動(dòng)權(quán)。

“以前并購(gòu)市場(chǎng)總是多家搶一個(gè)項(xiàng)目，但是還是有很多項(xiàng)目送上門來(lái)。”福晟國(guó)際行政總裁童文濤告訴記者。

10月9日晚，華夏幸福公告，旗下多家全資子公司與萬(wàn)科簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議》。萬(wàn)科擬收購(gòu)華夏幸福旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)和霸州公司65%股權(quán)。這五家公司持有位于環(huán)京區(qū)域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地，均為住宅用地，總用地面積約339338.36平方米。

華夏幸福的土地轉(zhuǎn)讓，更是被業(yè)內(nèi)認(rèn)為現(xiàn)金流過(guò)于緊張，因此不得不出手項(xiàng)目。

“我們談判的空間越來(lái)越大，開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目挑挑選選才買，我們也比之前更謹(jǐn)慎。”呂春航說(shuō)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：一線城市年內(nèi)成交352宗土地，平均溢價(jià)率只有8.24%，刷新了歷史低，住宅土地也一樣低迷，合計(jì)成交的128宗住宅土地平均溢價(jià)率只有8.77%，而在2016年則高達(dá)66.9%，也同樣刷新了歷史低。

“所有公司都在收縮拿地預(yù)算，很多地方也開(kāi)始取消預(yù)售，我們拿地可能也會(huì)重新進(jìn)行測(cè)算。”呂春航說(shuō)。